Grundlagen

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Von Nick Hansen · Lesezeit ca. 5 Minuten

„Du brauchst mindestens 20 Prozent Eigenkapital" – diesen Satz hört fast jeder, der über einen Hauskauf nachdenkt. Er ist nicht falsch, aber er ist auch nicht die ganze Wahrheit. In der Praxis ist die Frage deutlich differenzierter, und die Antwort hängt stark von deiner persönlichen Situation ab.

Die realistische Untergrenze: die Kaufnebenkosten

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis immer Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland etwa 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 2 Prozent) und gegebenenfalls die Maklerprovision. Zusammen sind das meist 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises.

Diese Nebenkosten finanzieren Banken ungern mit, denn sie schaffen keinen Gegenwert, der als Sicherheit dient. Wer sie aus eigener Tasche zahlen kann, hat bei fast allen Banken eine Tür offen. Das ist die realistische Untergrenze – nicht die berühmten 20 Prozent.

Warum mehr Eigenkapital deinen Zins senkt

Banken kalkulieren mit dem sogenannten Beleihungsauslauf – vereinfacht: Wie viel Prozent des Immobilienwerts werden finanziert? Je niedriger dieser Wert, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser dein Zinssatz. Die Sprünge liegen oft bei 90, 80 und 60 Prozent Beleihung. Schon das Erreichen der nächsten Schwelle kann den Zins spürbar drücken – und über 25 oder 30 Jahre Laufzeit summiert sich jedes Zehntelprozent zu tausenden Euro.

Was alles als Eigenkapital zählt

Viele unterschätzen, was sie einbringen können. Als Eigenkapital gelten unter anderem:

• Guthaben auf Konten, Tagesgeld und Festgeld
• Wertpapiere und Fondsanteile
• Zuteilungsreife Bausparverträge
• Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
• Ein bereits bezahltes Grundstück
• Private Darlehen aus der Familie
• Eigenleistung („Muskelhypothek") – in realistischem Umfang

Geht es auch ohne Eigenkapital?

Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten) ist möglich, aber sie ist die Ausnahme und an Bedingungen geknüpft: sehr sicheres, gutes Einkommen, einwandfreie Bonität und eine werthaltige Immobilie. Der Zinsaufschlag ist deutlich, und die monatliche Rate muss auch bei Zinsanstieg tragbar bleiben. Ob das in deinem Fall sinnvoll ist, lässt sich seriös nur mit einem ehrlichen Kassensturz beantworten – genau dafür ist das Erstgespräch da.

Mein Rat aus der Praxis

Rechne nicht auf Kante. Behalte nach dem Kauf eine Rücklage von drei bis sechs Monatsgehältern – für die kaputte Heizung, den Umzug, das Unvorhergesehene. Eine Finanzierung, die nur bei perfektem Verlauf funktioniert, ist keine gute Finanzierung.